2023中级经济法真题考点：不动产物权变动

1、基于法律行为的物权变动

种类：单方（抛弃、免除）、双方（买卖、赠与、抵押等）、多方行为（合伙、设立公司）。

特点：（1）法律行为必须有效；（2）原则上必须公示。

Ⅰ、不动产物权登记的概述

①概念：不动产物权登记是指物权变动当事人按照法律的要求，向国家主管机关提交申请书、有关的产权证书、合同书等，要求登载记录物权变动事项，该机关经审查无误后，将物权变动事项记载于不动产登记簿。

②类型：总登记、首次登记、移转登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、注销登记等。

③统一登记：有关不动产物权统一登记的细则尚未完全确立。 

④登记机构：由不动产所在地的登记机构办理；当前登记机构的审查以形式审查为主，必要情况下尽可能实施尽职调查。

⑤不动产登记簿：

⑤ -1指由不动产登记机构依法制作的，对其辖区内的不动产物权及其变动状况予以记载的官方记录簿。

⑤ -2不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记得确有错误外，以不动产登记簿为准。

Ⅱ、不动产物权登记的具体类型

①总登记：是指登记机构对特定行政管辖区域内所有不动产进行的全部登记，包括土地总登记和建筑物所有权的第一次登记。总登记属于行政管理意义上的登记，目的是建立完整情形的不动产产籍产权制度。

②首次登记：指不动产物权的第一次登记。未经办理不动产首次登记，不得办理不动产其他类型的登记，法律、行政法规另有规定的除外。

③移转登记：俗称过户登记，是指不动产物权从转让人移转至受让人所办理的登记。移转登记是不动产物权移转的生效要件。

④变更登记：指不动产物权的分割、合并、设立和增减时所为的登记。

⑤更正登记：指对不正确的不动产登记内容进行更正的登记。 

目的：使登记所表征的权利符合真实的权利状态，避免真实的权利人因登记而受到损害。 

方式：权利人书面同意更正或者； 有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正； 登记机构依职权直接更正登记。

动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30 个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

⑥异议登记：是指不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人 可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

意义：异议登记一经完成，即中止不动产登记权利的推定效力和公信力，第三人因此不得依据登记的公信力主张善意取得登记的不动产物权。

程序：异议登记是临时性保护措施，进行异议登记后，申请人须自异议登记之日起15 日内向法院提起诉讼；申请人在自提起异议登记之日起15 日内提起诉讼， 异议登记将维持效力直至法院作出生效判决；申请人一旦 胜诉 ， 即法院判决确认其为不动产的真正权利人， 登记机构可依据生效的判决文书或协助执行通知书进行更正登记。若申请人 败诉 ，申请人或登记簿记载的权利人可申请注销异议登记。权利人因此遭受损失的， 可以向申请人请求损害赔偿。

⑦预告登记：是指当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的， 不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的， 预告登记失效。

意义：让债权具有如同物权一样的对抗第三人的效力，否定其后在债权标的物上成立的相冲突物权的效力。 

失效：预告登记后，债权消灭的， 预告登记失效。

【注意】债权消灭，包括预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销， 或者预告登记的权利人放弃债权等情形

2、非基于法律行为的物权变动

种类：公法行为（生效的法律文书、征收决定）；法律规定（继承）；事实行为（合法建造、拆除房屋）。

特点：不必以公示为前提。

（1）因法律文书或征收决定等而发生：因法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

（2）因继承而发生：继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为而发生：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

通常会考：

①基于法律行为的物权变动：所有权、抵押权、土地承包经营权、地役权

②非基于法律行为的物权变动：事实行为、继承或受遗赠、法律文书/征收决定